פסק-דין בתיק ה"פ 1106-04

בתובענה שלפני ניתן פסק דין ביום 6.3.2007 ובו נקבע כי שטר משכנתא (להלן: "שטר המשכנתא") מכוחו פתח בנק הפועלים בע"מ (להלן: "הבנק") בהליכי הוצאה לפועל למימוש דירה ברח' העיט 2 ברעננה (להלן: "הדירה"), בטל. עוד נקבע כי הלכת השיתוף בנכסים  חלה על בני הזוג קריסטין הורש (להלן: "המבקשת" או "קריסטין"), שהיא הידועה בציבור של דוד סדן (להלן: "המבקש" או "דוד.

הבנק לא השלים עם פסק הדין והגיש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 3352/07). בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון ביום 7.12.2009 (להלן: "פסק הדין"), נקבע פה אחד כי "שטר המשכנתא תקף ומשתרע על כל התחייבויותיו של המשיב 2 והחברה שבבעלותו כלפי הבנק". יחד עם זאת ובדעת רוב (כבוד השופטת מ' נאור אליה הצטרף כבוד השופט א' רובינשטיין) נקבע:

"אם תשמע דעתי התיק יוחזר, כמבואר, לבית המשפט המחוזי לבירור השאלה מתי הפכה הדירה מנכס עסקי לנכס "משפחתי". אם יימצא שזכותה של המשיבה 1 בנכס קדמה לזכותו של הבנק, יבורר האם פעל הבנק בתום לב. בית המשפט ייתן פסק דין חדש בשאלת היחסים שבין הבנק לבין המשיבה 1. בנוסף ובמידת הצורך, יתייחס פסק הדין גם לשאלת תחולת חוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], התשל"ב - 1972, טענה שלא היה מקום להידרש לה לאור המסקנות שבפסק הדין..." (פסקה 12 לפסק הדין של כבוד השופטת מרים נאור) .

בדיון שלהלן אבחן אברר שאלות אלה.

דיון

זכויות המבקשת מכח הלכת השיתוף

1. בפסק הדין, נקבע (פסקה 7 לפסק הדין של כב' השופטת מרים נאור):

"חברי השופט ג'ובראן מציין בפסק דינו כי המשיבה 1 והמשיב 2 מנהלים משק בית משותף, אורח חיים תקין ומאמץ משותף החל משנת 1995; כי נולד להם ילד משותף; וכי בחומר המצוי לפנינו לא הועלתה טענה לפיה היחסים בין בני הזוג מצויים במשבר כלשהו. על כן, קובע חברי שמתמלאים לגבי משיבה 1 והמשיב 2 התנאים להחלתה של הלכת השיתוף בנכסים, וכן כי הזוגיות בין בני הזוג לא הגיעה ל"מועד קריטי" בו מתגבש שיתוף בכלל הנכסים הרלוונטיים מבחינת הלכת השיתוף. מכאן שבין בני הזוג התגבש שיתוף רק בנכסים בעלי אופי "משפחתי" מובהק, כמו למשל הדירה בה חיים בני הזוג. קביעה זו מקובלת עליי: מקובל עליי כי למשיבה 1 יש, כיום, ביחסים בינה לבין המשיב 2, זכות למחצית מהדירה בה מתגוררים בני הזוג. בכך עוברת המשיבה את המשוכה הראשונה הניצבת בפניה. ואולם מה באשר למשוכה השנייה?

8. למרות שלמשיבה 1 אכן יש, כיום, זכות במחצית הדירה, אין זה ברור שבקביעה זו די כדי לעבור את המשוכה השנייה הניצבת בפני המשיבה 1: להראות כי זכויותיה בדירה גוברות על זכותו של הבנק. כאמור זכויותיה של המשיבה 1 מתוקף הלכת השיתוף חלות על הנכסים המשפחתיים המובהקים של בני הזוג מאז שנת 1995. ואולם, במקרה זה עולה השאלה באם הדירה בה חיים בני הזוג כיום. ואשר כיום מהווה "נכס משפחתי" מובהק, הייתה מאז ומתמיד "נכס משפחתי", או שדירה זו הייתה בשלב כלשהו נכס עסקי. אם יתברר כי בתחילה הייתה הדירה נכס עסקי, המשמעות היא שמועד היווצרות זכותה של המשיבה 1 בדירה אינו 1995 - מועד החלת הלכת השיתוף על בני הזוג - אלא המועד בו "הפכה" הדירה ל"נכס משפחתי" מובהק. אם הדירה הפכה ל"נכס משפחתי" רק לאחר יצירת המשכנתא על הדירה, המסקנה היא שזכותה של המשיבה 1 בדירה מאוחרת לזכותו של הבנק". 

לדברים אלה הצטרף כבוד השופט א' רובינשטיין (פסקה ד). מקביעת בית המשפט העליון נמצא שקריסטין קנתה זכות בנכסים המשפחתיים המובהקים שלה ושל דוד החל משנת 1995. עם זאת, ביחס לזכותה בדירה מתעוררת השאלה העובדתית האם הדירה הייתה מאז ומתמיד "נכס משפחתי" כטענת המבקשים, או שמא הייתה הדירה נכס עסקי שרק בשלב מאוחר ליצירת שטר המשכנתה הפכה ל"נכס משפחתי" כטענת הבנק.

2. בתצהירו מיום 25.4.2010 מצהיר דוד כי רכישת המקרקעין (חלקה 329) נעשתה ביום 16.5.1996 על ידי מר אורן מנחם בנאמנות עבור קבוצת "כלפון" וקבוצת "סדן" שכללה אותו, את הוריו, את בת דודתו ואת החברה. ההתקשרות לרכישת המקרקעין נועדה לבניית שני בניינים, אחד לכל קבוצה, כשבכל אחד מהבניינים שבע דירות.

דוד צירף לתצהירו הסכם שנכרת בין הסתדרות נשי מזרחי באמריקה לבין מנחם אורן, בחודש מאי 1996 (נספח ב) ממנו עולה כי מנחם אורן רכש את חלקות 327, 328 ו - 329 בגוש 7650 בלב הפארק ברעננה תמורת 4,650,000$. לתצהירו של דוד צורף הסכם שיתוף שנכרת ביום 16.5.1996 בין 3 קבוצות רוכשים לרכישת החלקות האמורות על ידי מר מנחם אורן בנאמנות (נספח ג). כן צירף דוד לתצהירו הסכם שיתוף שנכרת ביום 1.12.1996 בין יחידי קבוצת הרוכשים של חלקה 329 (נספח ד). מהסכמים אלה עולה שכל אחד מהפרטים המופיעים בכותרת הסכם השיתוף מיום 16.5.1996 רכש חלק מהחלקות האמורות.

בהסכמי השיתוף מיום 16.5.1996 ומיום 1.12.1996 מופיע דוד באופן אישי כצד להסכמים.

על כל אחד מעמודי ההסכמים הנזכרים לעיל מופיעות חתימות רבות את חלקן זיהה דוד בחקירתו בדיון מיום 6.1.2011. על פי עדותו של דוד, על ההסכמים האמורים מופיעות חתימותיו באופן אישי (ש' 9 ע' 33 לפרוטוקול הדיון).

מהרישום בפנקס המקרקעין (נספח ה להמרצת הפתיחה), עולה כי ביום 12.12.1996 נרשמו המקרקעין (חלקה 329) על שם דוד 1/10 חלקים, בוקבזה מדלן 7/100 חלקים, החברה 23/100 חלקים, סרוסי יוליה מזל 1/20 חלקים, ד.א כלפון בנין והשקעות בע"מ 2/5 חלקים, כלפון דוד 1/10 וסרוסי יוליה 1/20.

נוכח כל אלה, נראה כי בחודש מאי 1996 רכש דוד באופן פרטי חלק מהמקרקעין במטרה לבנות דירה למגורים לו ולקריסטין. מסקנה זו מתחזקת נוכח העובדה שבין דוד לבין החברה נכרת הסכם מיום 17.11.1996 לפיו התחייבה החברה לבנות עבור דוד את הדירה (מוצג נ/100) ועובדה נוספת עליה אין חולק, שעם השלמת בניית הדירה בשנת 1998 עברו דוד וקריסטין להתגורר בה. תמיכה למסקנה זו ניתן למצוא גם בתצהירה מיום 19.2.2004 של בתיה אוזבין מנהלת קשרי לקוחות בבנק, ממנו עולה כי "החברה בנתה בחלק הדרומי של החלקה בית מגורים בן 7 דירות, מתוכן יוחדה דירת הגג לסדן, מכוח בעלותו ב - 20% מן החלקים של קבוצת סדן כמתואר לעיל".

3. בסיכומיו טוען הבנק: "לוח הזמנים וסדר האירועים בענייננו מלמדים כי, במועד יצירתה של המשכנתא לטובתו של הבנק, הדירה טרם נבנתה, והמשכנתא נרשמה על חלקו של המבקש 2 (להלן - "דוד") במקרקעין, כנכס עסקי" (סעיף 4). בהמשך תיאר הבנק את אופן רכישת המקרקעין וההסכמים שנכרתו בקשר עם רכישת המקרקעין (סעיף 4 א - ב), ואת ההסכמים שנכרתו בין הבנק לבין החברה (סעיף 4 ג) ובין הבנק לבין דוד (סעיף 4 ד) בקשר למימון הבנייה על המקרקעין. כן מציין הבנק כי המשכנתא לטובתו נרשמה ביום 12.12.1996 (סעיף 4 ה), כי רק בשנת 1997 ניתן היתר לבניית בניין על המקרקעין (סעיף 4 ו), וכי בשנת 1998 הושלמה בניית הדירה ודוד וקריסטין עברו להתגורר בה (סעיף 4 ז). לבסוף מציין הבנק עדות של קריסטין לפיה הדירה הועברה לבעלותה ולבעלות בנה מהיום שנכנסה לדירה (סעיף 4 ח). בסעיף 5 לסיכומיו טוען הבנק: "מן האמור לעיל עולה כי אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי במועד רישומה של המשכנתא זו נרשמה על מקרקעין אשר היוו נכס עסקי, קרקע שקבלן בנין רוכש על מנת להקים עליו בנין מגורים, ולא על דירת מגורים, וכי במועד זה לא היו לקריסטין זכויות כלשהן בדירה". אין חולק אודות עיקר העובדות המתוארות על ידי הבנק, ברם נוכח האמור לעיל כלל לא ברור כיצד הגיע הבנק למסקנתו. מכל מקום, זכות הבעלות האישית של דוד בחלק מהמקרקעין קמה בעת רכישת המקרקעין בחודש מאי 1996 ולעניין הבעלות בחלק מהמקרקעין אין כל נפקות למועד מתן היתר הבנייה ו/או השלמת בניית הדירה על המקרקעין.  

4. משמצאתי שמחודש מאי 1996 רכש דוד זכות בעלות אישית בחלק מהמקרקעין המיועד לבניית דירת מגורים, ממילא ומשנקבע בפסק הדין שדוד וקריסטין חיו חיים משותפים החל משנת 1995, במועד זה (מאי 1996) קמה לקריסטין זכות במחצית מהזכויות במקרקעין שיועדו לבניית דירת המגורים של בני הזוג, מכוח הלכת השיתוף, וכך נקבע.

זכויות הבנק מכוח שטר המשכנתא